IMU – Calcolo valore ai fini IMU delle aree fabbricabili

Con deliberazione consiliare numero 50 del 27/09/2012, il Comune ha approvato il regolamento per l’applicazione dell’imposta municipale propria (I.M.U.) per l’anno 2012 che contiene la tabella dei valori delle aree edificabili in base al nuovo PGT.

I nuovi valori interessano tutte le aree del territorio del Comune di Sondrio che sono classificate come edificabili dal PGT vigente. Tale classificazione non sempre esprime automaticamente una capacità edificatoria per ogni singolo terreno, per cui, nonostante nella cartografia (consultabile direttamente su questo sito) compare sempre l’indicazione dei valori ai fini IMU, si precisa che l’assoggettamento ad imposta ricorre sono nei casi in cui la capacità edificatoria è effettivamente attuabile, sia in forma diretta (sul lotto oggetto di intervento) che trasferibile, mediante l’istituto della compensazione urbanistica.

Pertanto, prima di procedere alla determinazione della base imponibile, è necessario che ciascun soggetto verifichi se l’area di proprio interesse abbia effettivamente una propria capacità edificatoria oppure, se si tratti di terreni già utilizzati ai fini edificatori per la costruzione di fabbricati, e per i quali è stato sottoscritto atto di costituzione di servitù ai sensi degli strumenti urbanistici vigenti al momento dell’edificazione.

In regime di vecchia IMU (anni dal 2012 al 2019), la norma di riferimento è l’art. 3 del regolamento che così recita:

1. Fermo restando che il valore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio, come stabilito dal comma 5 dell’articolo 5 del decreto legislativo n. 504/1992, non si fa luogo ad accertamento del loro maggiore valore nel caso in cui l’imposta dovuta risulti tempestivamente versata sulla base di valori non inferiori a quelli stabiliti nella tabella allegata al presente regolamento.
2. Tali valori hanno carattere di semplice presunzione, conseguentemente, non si applicano in via automatica in presenza di atti di trasferimento della proprietà immobiliare (compravendite, successioni, ecc.) nei quali sia indicato un valore imponibile superiore.
3. Qualora il contribuente abbia dichiarato il valore delle aree fabbricabili in misura superiore a quella risultante dall’applicazione dei valori come determinati al comma 1, al contribuente non compete alcun rimborso relativo alla eccedenza d’imposta versata a tale titolo.
4. I valori delle aree fabbricabili, previsti al comma 1, sono rideterminabili annualmente dal Comune mediante delibera della Giunta Comunale.

Con deliberazione di Consiglio Comunale numero 14 del 27/02/2015 sono stati variati i valori delle aree fabbricabili ai fini Imu con decorrenza 01/01/2015, come da tabella allegata al regolamento vecchia IMU.

Dal 01/01/2020, per effetto dell’entrata in vigore della nuova IMU, la disciplina regolamentare in materia di aree fabbricabili è contenuta nell’art. 4 del vigente regolamento comunale nuova IMU approvato con deliberazione di Consiglio Comunale numero 46 del 24/07/2020, che così recita:

1. La base imponibile dell’area fabbricabile è determinata considerando il valore venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di imposizione e a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione dell’area, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
2. Tali valori sono fissati in misura non inferiore ai valori venali di riferimento deliberati annualmente entro il termine ultimo per l’approvazione del bilancio di previsione. In caso di mancata deliberazione entro il suddetto termine, i valori venali di intendono confermati di anno in anno.
3. Fermo restando quanto sopra previsto, non si fa luogo ad accertamento del maggiore valore di aree fabbricabili nel caso in cui l'imposta dovuta per esse risulti tempestivamente versata sulla base di valori non inferiori a quelli stabiliti nella tabella allegata al presente regolamento, in attuazione del comma 2, a meno che per una medesima area sia stato registrato, in atto pubblico o perizia, un valore superiore a quello deliberato dal Comune.
4. I valori di cui al comma 2 hanno carattere di semplice presunzione, conseguentemente, non si applicano in via automatica in presenza di atti di trasferimento della proprietà immobiliare (compravendite, successioni, ecc.) nei quali sia indicato un valore imponibile superiore.
5. Qualora il contribuente abbia dichiarato il valore delle aree fabbricabili in misura superiore a quella risultante dall'applicazione dei valori come determinati al comma 2, al contribuente non compete alcun rimborso relativo alla eccedenza d'imposta versata a tale titolo.
6. Nel caso in cui un lotto non autonomamente edificabile sia annesso ad altra area e sia oggetto di edificazione, a partire dalla data di inizio dei lavori di edificazione non verrà applicata riduzione e la valutazione del valore imponibile dell’area fabbricabile seguirà i criteri ordinari di cui ai commi precedenti.
7. In caso di interventi di recupero a norma dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) e f) del DPR 6 giugno 2001, n. 380, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
8. Nel caso di omessa o infedele denuncia di area fabbricabile, il valore di accertamento è pari a quello deliberato ai sensi del comma 2 o, se maggiore, a quello risultante da atto pubblico o perizia (commi 3-4).

Si informa che con decorrenza 01/01/2023 sono state approvate, con delibera di Giunta Comunale numero 149 del 24/05/2023, modifiche ai valori tabellari delle aree fabbricabili ai fini IMU, a seguito di adozione, nell’ottobre 2022, di variante agli strumenti urbanistici che incidono sull’assetto del territorio. La tabella dei valori, con decorrenza 01/01/2023, è stata aggiornata adattandola alla nuova nomenclatura dei tessuti edificabili e ai riferimenti normativi delle nuove NTA del PGT.

Si informa che con successiva delibera di Giunta Comunale numero 330 del 20/12/2023 è stata eseguita una rettifica ai dati che figurano nella tabella allegata approvata con la delibera di Giunta Comunale numero 149 del 24/05/2023 per quanto concerne l’ambito 5 – Tessuti di completamento degli artt. 35-36 NTA atteso che i valori corretti sono: indice di edificabilità 0.40 mq/mq slp, ubicazione area omogenea tavola allegata 3 e valore euro/mq di 152.00. La modifica apportata produce effetti comunque dal 01/01/2023.

I valori delle aree edificabili indicati in tabella potranno essere ridotti come di seguito indicato:

• del 50% nel caso di effettiva impossibilità edificatoria del terreno per limitate dimensioni dello stesso, unitamente ad impossibilità di accorparlo a terreni edificabili contermini di altra proprietà
• del 20% nel caso in cui il terreno non sia autonomamente edificabile ma che, con accorpamento ad altri terreni edificabili contermini, consenta una possibile utilizzazione

Le riduzioni non sono applicabili:

• alle aree di cui agli Artt. 12 e 15 Piano dei servizi e Artt. 12-13 NTA Piano delle regole
• alle aree ricomprese negli Ambiti di Trasformazione (AT) artt. 8-9 del Documento di Piano e in quelle soggette a pianificazione attuativa dal Piano delle Regole artt. 19 e 30

Per quanto concerne le aree dei nuclei di antica formazione di cui agli artt. 8-9 NTA, si precisa che le stesse non sono assoggettate ad imposta poiché ad esse non è attribuito alcun indice di edificabilità. Il valore risultante dalla tabella allegata al regolamento riferito a dette aree va pertanto applicato unicamente nei casi in cui vengano effettuati interventi edilizi sui fabbricati ai sensi dell’art. 3 comma 1 lett. c), d), ed e) del DPR 380/2001 per tutta la durata dell’intervento.

In mancanza di atti di compravendita, le aree per servizi di proprietà di altri enti (ART. 13 NTA del PdS) e aree per servizi con vincolo di destinazione (ART.14 NTA del PdS) sono da considerare non assoggettabili a IMU sino alla definizione degli interventi attuativi convenzionati previsti dal PdS e finalizzati alla realizzazione di attrezzature e/o servizi pubblici.

Per le aree individuate di classe 4^ – fattibilità con gravi limitazioni dallo studio geologico allegato al PGT è necessario verificare l’effettiva possibilità edificatoria presso il competente ufficio tecnico/edilizia privata.

I valori delle aree edificabili sopraindicati potranno essere ridotti, con esclusione delle aree ricomprese negli Ambiti di Trasformazione (AT) e in quelle soggette a pianificazione attuativa, come di seguito indicato:

• del 50% nel caso di effettiva impossibilità edificatoria del terreno per limitate dimensioni dello stesso, unitamente ad impossibilità di accorparlo a terreni edificabili contermini di altra proprietà
• del 20% nel caso in cui il terreno non sia autonomamente edificabile ma che, con accorpamento ad altri terreni edificabili contermini, consenta una possibile utilizzazione.

Le riduzioni non sono applicabili alle aree di cui agli Artt. 30, 56 e 57 delle NTA.

Per quanto concerne le aree dei nuclei di antica formazione di cui agli artt. 26-27-28 NTA, si precisa che le stesse non sono assoggettate ad imposta poiché ad esse non è attribuito alcun indice di edificabilità. Il valore risultante dalla tabella allegata al regolamento riferito a dette aree va pertanto applicato unicamente nei casi in cui vengano effettuati interventi edilizi sui fabbricati ai sensi dell’art. 3, comma 1 lett. c), d), ed e) del DPR 380/2001 per tutta la durata dell’intervento.

In mancanza di atti di compravendita, le aree per servizi di proprietà di altri enti (ART. 56 NTA) e aree per servizi con vincolo di destinazione (ART.57 NTA) sono da considerare non assoggettabili a IMU sino alla definizione degli interventi attuativi convenzionati previsti dal Piano dei Servizi e finalizzati alla realizzazione di attrezzature e/o servizi pubblici.

Per le aree individuate dallo studio geologico allegato al PGT come classi 3E-3H-3I – fattibilità con consistenti limitazioni e come Classe 4^ – fattibilità con gravi limitazioni, è necessario verificare l’effettiva possibilità di utilizzo della capacità edificatoria presso l’ufficio tecnico/edilizia privata.

N.B.: i contribuenti che possiedono aree fabbricabili per le quali vi è il diritto alla riduzione del valore tabellare (del 20 per cento o del 50 per cento) sono tenuti, anche al fine di agevolare le attività di controllo del Comune, a presentare, entro i termini di legge (art. 1, comma 769, legge 160/2019), la denuncia IMU al Comune redatta sul modulo ministeriale approvato con decreto del Mef del 24/04/2024 e disponibile su Internet, indicando, tra gli altri, i dati catastali delle aree fabbricabili e il valore tabellare delle medesime e specificando nelle annotazioni la percentuale di riduzione e il riferimento di PGT che contempla il diritto di usufruire della riduzione (è consigliabile allegare alla denuncia IMU un’attestazione rilasciata dall’ufficio tecnico/edilizia privata da cui si evince il ricorrere dei presupposti che giustificano il diritto a beneficiare della riduzione)